物业会计怎么做账 物业会计必备技能

来源：福建会计教练网校 时间：2018-12-11

　　随着经济的发展，各种家居小区、写字楼、商场都设有物业这个部门，也就是今天我们要讲的物业行业，管理、服务的一个部门。所以这个行业越来越多，需要的财务人才也越来越多。

　　物业企业在经营过程中，涉税的风险与经营的风险是两大高危因素——涉税方面，企业兼有不同税率(征收率)的应税行为应分别核算，未分别核算的从高计征增值税;不该抵扣的进项税额进行了抵扣会给企业带来风险，发票的管理不当也会给企业带来涉税的风险……

　　对于物业行业的特点，物业会计应该具备的专业技能也很有特点，像下面这些，作为物业会计是必备的技能。

　　对入账的原始凭证进行审核，关键点在哪里?

　　如何对应收款与成本进行管控，才能提供管理所需要的数据?

　　解决这些问题的基础工作：做好核算与发票的管理

　　对于想进入物业行业的会计来说，要先后掌握一些什么技能才能胜任工作呢?下面小编就来列举一下，希望对你的职业生涯、规划、跳槽等，有很好的帮助!【文章后含-案例问答分析】

　　部分 财税实务处理

　　你的学习目标：你要能把握营改增的相关知识及营改增后物业公司常见业务的财税处理与注意事项。

　　一、公司设立的财税处理与营改增相关知识

　　1.股东投入资本金的财税处理

　　2.纳税人的身份(一般纳税人与小规模纳税人)及注意事项

　　3.计税方法与税率

　　二、销项业务的财税处理

　　1.物业公司各项收入类别与适用税率

　　2.收入的确认条件与纳税义务发生时间

　　3.按照合同约定时间确定收入的财税处理

　　4.预收物业管理费的处理——未打折也未开发票的财税处理

　　5.预收物业管理费的处理——折扣方式收取的财税处理

　　6.预收物业管理费的处理——业主预交物业管理费、公司赠送礼品的财税处理

　　7.视同销售的财税处理

　　8.简易计税法的财税处理

　　9.销售旧固定资产如何进行财税处理率

　　10.不动产经营租赁的财税处理

　　三、进项业务的财税处理

　　1.什么是进项税额

　　2.进项税额允许抵扣的条件

　　3.采购业务常规的几种财税处理方法

　　4.购入固定资产的财税处理

　　5.纳税辅导期管理的财税处理

　　6.减免税款的财税处理

　　四、会计科目设置与每月核算流程

　　1.会计科目的设置相关知识

　　2.每月会计核算流程

　　3.几项主要业务管理流程

　　4.原始凭证审核的主要内容

　　5.不是只有正式发票才能做账

　　6.处理会计分录时的注意事项

　　五、其他业务的财税处理

　　1.购买理财产品的财税处理

　　2.股东借公司款项的财税处理

　　3.收取装修押金与工本费的财税处理

　　4.退还装修押金与装修工本费财税处理

　　5.代收代付电费的财税处理

　　6.代收代付水费的财税处理

　　7.从银行提取现金的财税处理

　　8.现金存入银行的财税处理

　　9.公司内部同一主体账户间互转的财税处理

　　10.支付分公司往来款

　　11.出借备用金

　　12.归还备用金

　　13.支付员工工服费用

　　14.支付看望生病员工费用

　　15.支付职工食堂用煤气费

　　16.支付员工饭堂购菜、米、油、盐、酱、醋等费用(员工伙食开支)

　　17.支付五险

　　18.支付公积金

　　19.支付道闸维修费

　　20.支付购买维修用品

　　21.支付电梯维保费

　　22.支付清理绿化垃圾费

　　23.支付清理装修垃圾费

　　24.支付购买办公用品

　　25.支付公司管理员工报销差旅费用

　　26.支付员工报销差旅费用(私车公用)

　　27.支付员工报销餐费(接待费)

　　28.支付快递费

　　29.支付电话费

　　30.支付节能费

　　31.收到银行存款利息收入

　　32.支付银行手续费

　　33.支付电费

　　34.支付水费

　　35.支付应交5月份增值税费

　　36.银行代扣个人所得税

　　37.支付附加税费

　　38.支付上年度的企业所得税费

　　39.支付”惠税“会员服务费用

　　40.收到水电费

　　41.道路、桥、闸通行费的财税处理

　　第二部分：财务管理工作

　　你的学习目标：使你能把握住物业财务管理过程中的主要管理手段的相关知识及发票相关风险知识。

　　一、物业管理相关知识与物业服务费的测算

　　1.物业管理的阶段划分

　　2.建筑物所有权区分

　　3.不同类型物业的管理要点

　　4.什么是物业管理及物业管理的内容

　　5.物业服务成本的构成

　　6.物业服务费测算的应用、方法及过程控制

　　7.详细讲述物业服务费测算的方法及过程控制

　　二、应收款的管理

　　1.应收账款财务管理的目标

　　2.影响应收款回笼的因素分析

　　3.详述如何从财务管理的角度促进应收款的回笼

　　三、成本的管理

　　1.物业成本管理需要考虑的因素

　　2.增值税核算对利润的影响

　　3.供应商的选择方法

　　4.如何结合预算对成本进行管控

　　四、营改增后的发票管理

　　1.纳税人税务违章行为有哪些，有哪些处罚?

　　2.增值税犯罪要承担的法律责任

　　3.发票开具有哪些要求

　　4.开错发票后有没有补救措施

　　5.汇总开具增值税专用发票的规定

　　6.小规模纳税人超出经营范围如何开具发票

　　7.小规模纳税人月销售不到3万元(季销售额不到9万元)的所有开票金额都可免税吗

　　8.发票盖章需要注意哪些问题

　　9.假发票都有哪些类型?

　　10.善意取得虚开的增值税专用发票是否加收滞纳金，是否处罚?

　　11.什么是失控发票?如何正确处理?

　　12.什么是滞留发票

　　13.发票丢失的处理

　　14.开具发票的单位和个人应如何保管发票?

　　综上所述，你掌握这些技能，就能当一个合格的物业公司的财务了，希望你能找到一份适合自己的工作。

　　师生问答案例

　　学生提问：如果业主缴了款，我们只收到款，但不知道是哪户的。账务处理该怎么做

　　老师解疑：这个需要加强公司收费过程的细节管理了。

　　根据收到的金额

　　借：库存现金

　　贷：待处理财产损溢

　　查清楚情况后根据具体的收费内容

　　借：待处理财产损溢

　　贷：营业收入或应收帐款(根据收费内容确定)

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